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大漏特漏! 新房跌回1字头, 增城行情“断裂”的前世今生
发布日期:2022-05-08 11:48    点击次数:53

2017年,作为95后刚大学毕业,且远在东莞的小编,首次在相亲圈频繁听到[增城买房];那一年也是增城区绑上火箭,咻的一声直接冲高!

克而瑞数据显示,2016年增城区新房年均价刚刚进入1.0万元/㎡、一字头的起点,随后在2017年迎来又一突破,到达近1.2万元/㎡,从此就掩盖不住他疯涨的势头,一路1.4万元/㎡、1.9万元/㎡直到2.1万元/㎡!

是的,仅用五年时间,从1字头到2字头,新房价格直接翻倍!

要是按实际户型,譬如100㎡的房源,相当于要比五年前,全款多付出100万。而实际上,广州的平均工资,根本无法实现5年创造多出的100万元存款。

房价冲高,在增城区并不意外,毕竟购房者亦看好该区楼市,除了该区的价格优势原因外,更好增城区自身的高速发展。

由官方数据获悉,2021年增城区GDP总量达1266.66亿元,且增速高达10.8%,甚至其GDP增速排名全市第一。

并且从增城区自身的投资开发规模看,增城区的片区价值是十分可观的;了解到增城区2021年固定资产投资1067亿元,连续四年超千亿元!

当然,从其新房成交量持续“屹立不倒”站在广州的霸主地位,也能体现出;如图所示,在2017-2021年期间每年网签成交两万多套新房(口径:普通住宅+别墅), 石家庄纺织机械有限责任公司按其市占率来计算,广州每卖出4套新房,有1套来自增城区!

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时光辗转,且看近两年来的变化,增城新房市场就像被拉入现代版的“聊斋”剧情,直接割裂个前世今生,成交套数与成交均价就如同断裂式的发展,前半段是一路高歌猛进、后半段是由于市场下行等综合原因,迅速遇冷。

据克而瑞数据统计,2020年12月在楼市热度的助推下,增城区新房均价进入了2字头,且势头保持了13个月;

直到近期由于颓势影响、迫使开发商选择以价换量策略,推出特价房、工抵房等优惠,吹起降价风,最终在今年1月份跌回1.9万元的门槛。

截至4月上半月,增城区已连续4个月保持一手房价在1.9万元/㎡左右。

除此之外,从日常的开盘推新也可以看出,增城区新房回血状态确实失败了!

以1月1日-4月17日为同期对比,去年同期增城区开盘加推动作合计35次,共23盘,当日开盘去化率平均25.8%!

而2022年,从1月至上周(04.17、点击阅读上周楼市)该区仅开盘加推13次,共13盘,当日开盘去化率平均11.9%;俨然,如今增城区各楼盘的销售去化表现亦是非常差了。

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要注意的是,新房去化速率降低,增城全区的库存压力自然会上升;数据显示,截至3月底,增城区新房库存到达2.6万多套。

按照行业公认的库存警戒线,只要库存量超过12个月,就被认为存销比过大,存货压力较大,存在积压和滞销的风险。

克而瑞市场监测到增城区12个板块中,仅仙村板块去化周期在3.2个月,而这是由于该板块库存极低、以及前期万科金色里程的持续网签;另外新塘镇、石滩、永宁等5个板块新房去化周期在12-13个月之间,去存周期基本健康。

而其余的6个板块,去化周期过长、在16.7-39.2个月之间,去化阻力颇大。

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但是,总的来看:作为广州东进的区域之一,增城区自然是魅力无穷,且规划利好一直在稳步推行实现中;譬如《2022年广州市重点建设项目》,增城有71个项目上榜,其中,53个正式项目,18个预备项目,项目总投资超4429.78亿。

对于基建项目,增城区更是列为重中之重;

举例来说,从区政府官网获知,《增城区2022年计划书》提出旨在加强学前教育学位供给,新增公办幼儿园8所、学位2880个;将推进广大附中增城实验中学等10所中小学新改扩建项目建设,新增优质学位约1.2万个!

再有,由《广州市2022年建设用地供应计划》获知,今年增城区计划供应商品住宅用地高达106.25公顷,占比全市供应量的24.3%;换而言,政府依然选择加大输出增城区土地市场,官方坚定的站队立场也预示着增城区还是存有余力的!

那么,区域腾飞在即、叠加近期信贷利好回暖,增城区楼市能否有机会“翻盘”呢?

AAB

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